美国买房 Home Inspection 要检查哪些项目？

美国买房 Home Inspection 要检查哪些项目？

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找到了心仪的屋子，签了购买意向合同，就是时候请 home inspector 了。 Home inspection 是写进合同附加条款里的，如果检验因为某些原因未通过，买方可以中止合同，不构成违约。

房产经纪会推荐他合作的 inspector，买家也可以自己找，费用由买方付。检查的内容包括地面/地基、房屋基本结构、屋顶、室内地板、内外墙壁、门窗、地下室、爬行空间/阁楼、冷暖系统、排水管、配电系统等。下面是一份 checklist 供参考，各家公司会采用自己的 checklist，每间房屋结构也不尽相同，但你们可以有一个大概的 idea 。强烈建议买家和 inspector 一起走一遭。

地面 Grounds

适当的地面坡度使雨水向外排出。
没有死水（积水）。
化粪池和化粪池排水场无漏水。
院子、庭院、树木和人行道状况良好。
没有树枝或灌木丛碰触房屋或悬在屋顶。
篱笆、棚子、露台木板、挡土墙、独立车库状况良好，没有白蚁损坏或木材腐烂的迹象。
楼梯和露台上的栏杆坚固。
车道、人行道、露台和入口处状况良好且向建筑物外倾斜。
雨水管出水管道导离建筑物。

结构 Structure

屋脊和 fascia board（我不知道中文叫什么）笔直且水平。
房子的侧面看起来笔直，没有弯曲或下垂。
窗户和门框看起来是方形的（尤其是弓形的窗户）。
地基地面以上部分（就是可见的部分）笔直、垂直于地面、没有裂缝。

房屋外观 Exterior Surfaces

地面和木质外墙壁板材料之间有足够的间隙（最小 6 英寸），木头不直接接触地面。
外墙壁板无开裂、卷曲、松动、腐烂或腐蚀。
砖石饰面连接处无裂纹、无破裂、剥落或剥落。
粉饰灰泥没有大的裂缝。
乙烯基或铝制外墙壁板无凹痕、损坏、弯曲或松动。
建筑物表面无藤蔓。
外墙涂料无剥落或起泡。
外墙表面无污渍。

门窗木饰 Windows, Doors and Wood Trim

木门窗框架和装饰件牢固、无裂纹、腐烂或腐蚀。
框架周围的缝隙有填缝。
窗玻璃、双层窗格和隔热封条无损坏。
窗格栅和粘合剂状况良好。
使用了防风窗或隔热玻璃。
窗户上方安装了滴水条。

屋顶 Roof

瓦片无卷曲、无翘起，沥青瓦上面的砾石无缺失，没有破损、损坏或丢失的瓦片，屋顶铺瓦不超过两层。
木瓦无霉变、腐烂或腐烂、无裂纹/折断/缺失，无卷曲。
平屋顶无明显斑块，无裂缝或裂痕，最小程度的水泡、龟裂和皱纹，没有淤泥沉积（表明排水不当），拐角的遮雨板有密封。
烟囱、通风口穿透屋顶面板的接缝处有遮雨板。
屋面水泥/沥青/填缝料不会过多。
屋檐的通风孔干净，未涂漆。
雨水槽无腐烂或生锈，接头处密封，牢固地固定在建筑结构上，无弯曲或下垂，无缺失的部位。干净，无淤泥沉积。
烟囱笔直，适当地安装遮雨板，砖头无损坏，接头无破裂，砂浆/水泥盖状况良好。

阁楼 Attic

这个阁楼指的是天花板和房顶之间的那个空间，是一些木梁结构，非居住空间。

阁楼屋顶无污渍，尤其烟囱/通风管和屋顶的接缝处（有污渍表示可能漏水）。
没有任何迹象表明建筑物结构产生腐烂或损坏。
安装了足量的隔热层。
通风孔通畅。
排水管、排风口、电器散热口不通向阁楼。
没有开放裸露的电气接头。

内部房间 Interior Rooms

地板、墙壁和天花板看起来笔直且垂直。
地板、墙壁或天花板上无污渍（有则表示可能漏水）。
地板材料状况良好。
墙壁和天花板无明显裂痕。
门窗开合正常，无腐烂，玻璃无破裂，窗户未被油漆封死，门窗有挡雨条，砖墙有透气孔。
油漆、墙壁装饰和镶板状况良好。
木饰件安装得好且状况良好。
灯和开关正常工作。
每个房间中有足够的三插脚电源插座。
电源插座测试正常。
每个居住房间有供暖/制冷。
墙内有足够的隔热层。
壁炉：没有开裂或损坏，烟雾不倒流，风门运作正常，烟道清洁，烟道有内衬。

厨房 Kitchen

排气扇可将烟雾排出室外。
接地故障断路保护安装在离洗碗池 6 尺范围内。
洗碗机排水正常，无漏水，篮子、门弹簧运作正常。
洗碗池下面的水管无漏水。
洗碗池下面的橱柜底板坚固无污渍或腐蚀。
洗碗池水流顺畅。
厨余粉碎机无过多的锈迹。
内嵌电器运作正常。
橱柜状况良好，门和抽屉开关正常。

浴室 Bathroom

排气扇出口不在阁楼。
水龙头花洒头水压水流正常。
洗脸池、浴缸和淋浴间排水正常。
水槽下的水管和橱柜底板状况良好。
如果水槽是金属的，没有生锈，溢水口不漏水。
马桶运作正常。
马桶稳固不摇晃，底座周围无污渍。
浴缸和淋浴间内外的缝隙填胶状况良好。
浴缸和淋浴间地砖牢固，墙面坚固。
浴缸和淋浴间周围无污渍或曾经漏水的迹象。

地下室 Basement

无潮湿的迹象。
裸露的地基表面无水渍、损坏、剥落或风化。
可见的结构木材无下垂、损坏、腐烂、污渍或腐蚀无昆虫造成的损坏。
岩床和地基间有螺栓连接。
托梁关节处做了隔热层。

爬行空间 Crawl Space

有的屋子在地板和地基之间还有一个空间，是地基支撑结构柱，和安装冷暖设备等，非居住空间，这个空间就叫 crawl space，高度也只能爬着或猫着腰进。

与外界通风良好。
供水管、排污管和排气管有隔热层。
爬行空间和屋内受热区域之间有隔热层，靠近屋内受热区域的部位有防潮层。
无昆虫造成的损坏。
无受潮。

水暖 Plumbing

可见的管道无损坏，无泄漏迹象，材料上无污渍。
排水管向化粪池/污水处理系统的出口略向下倾斜。
热水器没有生锈，通风良好，热水器大小足够所有卧室用水量。
水泵没有 short cycle（频繁 on-off）。
镀锌管不会限制水流。
井水质量测试在可接受范围。
热水温度在华氏 118-125 度之间。

电路设备 Electrical

可见的接线状况良好，无 「Knob-and-Tube」 接线法，无裸露的接头，电线被固定和保护好。
电箱容量充足，所有电线均通过电线连接器接到面板。
保险丝或断路器没有过热。
支路电线不使用铝电线。

冷暖系统 Heating/Cooling System

在整个制冷/供暖过程中运行良好。
烟道无开缝，并向烟囱倾斜。
冷却装置周围无生锈。
无燃烧气体的气味。
空气滤网干净。
管道状况良好。
加热管、水管或风管上无石棉。
若使用不同的燃料（如天然气/柴油/丙烷/木材/煤炭）有各自单独的烟道。

其他杂项 Miscellaneous

安装了烟雾和一氧化碳探测器且运作正常。
氡气检验（无地下室的房子可能不验）。
楼梯踏板坚固。
楼梯扶手且状况良好。
车库门开关正常，遇障碍物可停止。

Home Inspection 可能不包括的项目

有些项目可能包括在 A 公司的检查范围内，但 B 公司不检查，或者需要另外写进合约，比如：

油漆含铅量（1979 年以前的房子）。
草坪洒水器。
下水道。
游泳池设备。
屋内外气味。
网络服务。
被地毯覆盖的地板。
被雪覆盖的屋顶（如果在冬天做 inspection）。
老鼠。
白蚁。
埋在地底的设备/物件。

买方收到检验报告后，一些重大问题如房屋结构、水电、冷暖气这些，卖方必须请专业维修人员修理，一些小问题如墙壁上有钉子洞、电器坏了、灯泡不亮，屋主可以选择修理或付修理费，买卖双方可以协商。凡是屋主答应要修理的东西，要提供修理后的收据。卖方既不同意修理，也不同意出修理费，买方可以取消合同，取回之前支付的 earnest money 。