美国验房注意事项与如何选择验房公司

 

在国内，开放商交房之后，我们在收房之前都会找专业的验房公司或者是装修公司验房，看看是否有需要整改的地方，全方位检查没有问题之后，我们才能放心收房。在国内如此，在美国更是如此，美国和中国的法律不同，在人生地不熟的地方，我们更不能掉以轻心。在美国置业，不管你买的是新房还是二手房，都不能避免一个步骤：验房。验房很重要，如果房子有瑕疵和问题在验房时及时发现，会省去很多不必要的麻烦。那么美国验房和中国有什么不同？美国验房包含哪些项目？在美国如何选择验房公司？美国验房公司怎么收费的？美国验房应注意什么？今天小编这篇文章就详细为大家介绍下美国验房指南，包括验房流程、项目、验房公司推荐、验房费用及其他注意事项，满满的干货，赶紧收藏吧！美国置办房产不是小事，一定要多多留心，避免掉入陷阱！

 

美国验房的重要性

美国的房子大部分都是木头建造的，时间从几年到上百年之间，美国各方面的法律都发展的相当完善，尤其对于房产这样的大宗商品，从水管，油漆，地基，房产所处于的地理位置是否是斜坡，环境是否有害等等。

验屋报告是否专业、客观，在房屋是否成交上的确担任举足轻重的角色。买家在合约上一般都会注明须验屋的证书，验屋的结果有时候会影响买卖，有时候也成为双方谈判的焦点。因为一张验屋报告，做不成交易的例子不在少数，或是买卖双方再一次为了修理的费用一来一往进行另一轮的价格谈判，最后因争议不下而取消买卖也屡见不鲜。

验房（Home Inspection）是买卖房屋的一项重要过程，不只是买家需要透过验屋了解屋况，获得保障，有些卖家也会在卖屋前先验屋，稍做整修，以避免因屋子的瑕疵造成买家杀价的空间。除了买卖屋之外，也有屋主在装潢前先验屋，针对缺失加以整修。

验屋在买卖房子是不可或缺的，有些买家甚至买新屋时也会聘请验屋师详细检验，透过验屋师对屋宇完整的优缺点报告中，了解屋况，其实也可藉此学习保养屋宇之道，花费数百元，获得一些建议和知识也是不错的。
谁来验房？

房屋检查需要请有执照的房屋验房人员（Home Inspector）完成。专业的房屋检查员都会有属于自己的专业执照来证明自己的专业资质，这些房屋检查员可以更好的满足购买者和屋主的不同要求，检测房屋中存在的一些问题。

一般寻找这些专业的房屋检查员可以去找专门的机构，也可以经过房屋经纪人介绍一个靠谱的房屋检查员。一般来说，专业的房屋经纪人都会有专门的房屋检查合作机构。房屋检查员熟悉房屋的结构，更了解房屋各项检查需要落实的地方，能够对房屋的整体状况做出客观的评价和全面的评估，从而帮助买家和卖家更好的进行协商。

 

验房费用

房屋验房一般由买家支付检查费用，检查价格根据房子大小和类型决定。比如在休斯顿地区Single Family的验房费大约$400-$600左右(验房价格和面积、检查项目相关)
验房时间及报告

大约2-4小时。而要达到全面、适当的评估，则需要5或6小时。根据房屋的年代和大小，验房公司可能需要更长或更短的时间来完成。

验房师在检查后会提供一份详细的检查报告 ，包括房子整体状况、哪些设备可能出现问题及剩余寿命是多少、应该如何维护等，同时也会列出卖家需要修理的部分。好的验房师还会附上彩色照片，使问题所在一目了然。

美国房屋检验清单一览

 

常规房屋检查

检查内容主要包括房屋基本结构、地基、屋顶、地板、墙壁、门窗、 地下室、供电系统、供排水管、冷暖设备、烟雾报警器等。
地基

地基类型众多，最好的是Poured Concrete，其次是Concrete Block，而Field Stone最次。Field Stone最大的问题是潮湿；Concrete Block的问题是缝里的水泥时间长了会脱落，有白蚁隐患；Poured Concrete的问题是会裂缝。
屋外

车库：试用车库门漏雨不(观察墙上有没有雨水冲刷出的痕迹等）

外墙：有无裂口尤其是门窗附近瓷砖有无脱落或开裂

排水：露台和屋檐的排水设施时候保持干净与通畅看看阳台有无积水

屋外的草坪绿植沙子土地没有异样没有积水平整美观

篱笆稳固

门外的灯都能正常工作

屋顶：检查屋顶瓦片时候有卷起或遗落的现象，并检查阁楼保温层的喷棉状况是否充实

每个房间/区域都要检查的（从脚下到房顶）

所有门窗的开关是否顺畅开的开关的严（检查紧密度尤其是通向户外的推拉门前后门窗漏风不）

地毯或地板：是否平整有无污渍损伤裂缝划痕翘起密封程度如何

室内踢脚线：是否有裂缝高低不齐甚至缺失

墙面/瓷砖：有无瑕疵凹凸裂缝（尤其门窗上方）刮痕油漆是否有剥落水痕发霉是否均匀干净无污渍

墙上有的装置/装饰物是否安装牢固有无松动

柜子台面：有无刮痕裂缝拼接平整柜子里面有无裂缝污损涂漆无遗漏

试用电闸和各种电路板电箱总开关在哪儿，总闸和分闸在哪儿怎么用控制哪儿

插座是否都有电最好自带电表

试用各处开关是否都能正常工作

开关所有灯是否都亮，能调节亮度的是否都能正常工作，尤其注意楼梯处的灯如果楼上楼上可以控制通一盏灯是否使用正常

客厅

壁炉是否有出风口并工作打开后有没有电/气

厨房、餐厅

橱柜、壁橱：门板的开合是否顺畅，里面面板是否有裂缝和瑕疵涂漆无瑕疵

试用洗碗机、抽油烟机、炉灶、烤箱、微波炉等电器是否都能正常工作

浴室、厕所

洗脸盆浴缸淋浴都要检查：关着的水龙头漏不漏水，看摸龙头打开水龙头/喷头出水是否顺畅，水池/浴缸下水速度如何，冷热水方向如何

马桶冲水：没用的时候是否漏水，冲水是否顺畅（多冲几次>2）

有没有发霉的地方，水痕

镜子没有划痕

其它

试用热水器水闸和水表记录水表号

取暖设施是否正常工作

试用智能家居系统

查看自动喷水灭火装置

查看烟雾报警器

试用各种家电设施（主要在厨房）

试用楼梯楼梯扶手/护栏稳固

查看网线/网络接口（知道位置）

白蚁检查

美国住宅以木质为主，而白蚁是损坏木质结构的害虫，所以白蚁检查可以是合同的附加条款之一。如果要贷款买

房，银行会要求进行白蚁检查。独栋别墅、联排别墅及公寓三层以下的部分都要检查。如检查发现有白蚁损害,

检查公司会在检查报告单中注明处理的费用。买家经纪人会为买家写一份白蚁检查附件，要求卖家请专业人员处

理。检查公司把检查报告和账单寄给过户公司，由卖家承担。卖家接到白蚁检查附件后要在三天内做出答复。双

方达成协议后，白蚁检查的附加条款就取消了。

新房检查

如果买的是新房，开发商通常会给一年保修, 所以在过户前可以不做房屋检查，但建议在十个月左右的时候做个房屋检查，如果查出问题可让保修公司修理。

部分开发商在建房时会在地基里掺防白蚁的药粉，这种药粉的有效期在五年左右，也就是说这五年内房不会有白蚁问题。房地产交易时间性很强，如果买家在有效期内与卖家联络，卖家必须在三天内给予答复。同样地，买家在收到卖家答复后，也要在三天内做出回应。任一方在三天内不做答复 ，就相当于接受对方条款，双方就处理方法达成一致后需要签字确认。

按照规定，新房交付前由买方或买方的代表在开发商的陪同下，对即将交付的新房做全面的了解，并进行检查验收。

以下是开发商提供的检验流程：

检查新房是否完全按照购房合同中的约定完成；

检查所有系统（结构、上下水、通风、供暖、供电等等）是否正常工作；

检查房屋内外的装修、设备等有无漏装或损坏；

开发商应向买房介绍新房的使用和保养方法。

美国验房流程

一. 做好成本预算和相关情况的了解工作

在美国，房屋检查的平均费用在350美元到500美元之间，但是你需要知道从检查人员那里得到的信息是无价的。有些房屋检查员提供的价格更低，你必须注意他们的资历和商业道德。

二. 挑选验房师（找验房公司）

因为验房是一个比较繁琐的过程，所以买家一般会请有执照的验房时来检查房子。即使是最有经验的房主也缺乏专业验房师的专业知识。验房师熟悉住宅建筑、 安装、维护和家居安全的要素，他们知道家庭的系统和组件如何一起运作，以及它们失败的原因。
三. 了解实际检验情况

在美国，房屋检查员进入一户人家时，会分析构成房产的所有主要组成部分。房屋检验公司会记录房屋在检验时的安全和整体状况。检查一般最少需要3小时，而要达到全面、适当的评估，则需要5或6小时。根据房屋的年代和大小，验房公司可能需要更长或更短的时间来完成。

购房者可以参与检查，会从中有所受益。虽然检查完成后验房公司会提供一份详细的书面报告，但这完全比不上与房屋检查代表一起实地检查房屋时可以获得的经验。

为了保护买卖双方，验房过程是很重要的。房主们会知道他们的房子需要什么样的维修或加固以确保出售，同时能避免因出售受损或存在危险房产而承担法律责任。对房屋问题的了解也能使买方在对房产进行报价时能做出明智合理的决定。通常购房者会根据房屋检查员的评估向卖方提出，要求卖方修复某些问题或降低房屋价格。
四. 知道要检查的内容

在美国检查房屋时须全面检查房屋的内外部，具体清单参考上文检验清单。
五. 做好有坏消息的准备

房屋检查员的工作是发现房屋存在的或潜在的问题。如果他们不报告问题，他们可能会失去执照，所以尽管你可能觉得这是他们故意报告坏消息，但还是要感谢这些信息帮助你发现问题。

如果你是卖家，当你把房子放到市场上的时候，修复房屋或披露任何问题都是很重要的。否则，你可能要为新房主遇到的问题负法律责任。
六. 签署文件

新房交房需要签署一份完工报告证书，这份证书上附带有房子的保修证明。签名前请务必核对一下证书中新房的地址、登记号等信息是否正确。签名之后，买方应保留一份完工证书以及保修证明。

二手房需要签署一份房屋检验报告，在签署时应注意，表格里面是否正确地记录了验房的真实情况，以及是否列举了过程中发现的全部问题。
验房后需要做什么？

当卖家接到验房报告后，要在规定时间内给买家回复,例如：是同意修理，还是支付相应的修理Credit (或降低售房价格)。验房检查出来的问题直接作为另-轮维修费用的谈判。

卖家有责任修复的项目：例如屋顶，各类系统等影响居住安全的地方。可以双方协商的项目：墙面不平整等小问题，可以和买家协商修理的问题。如果卖家负责修理，要留存发票作为证据，后续买家也会在最后的walk through中检查修理部分的完成情况，如果依然没有修理好，就会出一个punch list,通过扣留一定款项的方式来督促卖家完成修理。
在美国如何选择验房公司？

 

1、找出其他人雇佣的公司

在美国，如果你要买一套房子，可以问卖家他们用来检查房屋的公司是哪家，以确保你选择的公司和之前的不是同一家。

卖方可能与检查员有私人关系，要求他们不要透露重要信息，就会存在一定的欺诈行为，虽然这种情况比较少见，但是我们还是需要做好准备避免。

用两个不同的公司进行独立、公正和不偏不倚的检查是个很好的办法，可以确保没有任何重大问题被忽略。

2、谷歌搜索你所在城镇名后加 “家庭检查公司”

这是一个简单的方法来寻找在公司网站或网上黄页列出的公司。一般来说，谷歌或类似搜索引擎查询的前几个结果将是付费广告，不一定是最好的公司。你可以滚动查看多条查询结果，来寻找最适合你的选项。

3、确保公司获得认证

你可以去Google、Yelp等网站查看消费者对他们的评价，这具有一定的参考价值。然后看看检查员是否是SHI、NAHI等专业检测机构的成员，这表明他们接受过一定的专业训练，更有保障。

4、询问该地区的朋友

任何在过去几年里在你的城市买过房子的人都可以，但尤其要问问那些购买过类似房子的朋友(年龄、条件、地点)。

你可以发布到Facebook或Twitter等社交媒体账户。通常情况下，你可能不知道有谁使用过某个服务，但是你信任的朋友可能会将你的查询发布到他们自己的朋友那里，并有机会找到可以提供建议的人。

温馨提示：一定要检查与房屋检验公司的合同，其中可能包括一项限制其错误和疏忽的条款。如果你事先仔细阅读这份合同，希望你能避免与那些不承担不履行职责的公司打交道。

房屋的检查在整个房产交易过程中都是非常重要的一个环节，根据检查的现状，可以看到房屋的一些隐藏的缺陷从而及时修理以防酿成大灾，可以提高房屋的安全性和可居住性。因此，在对房屋检查有所了解的情况下有针对性地选择一个好的房屋检查师也显得至关重要了。
如何投诉？

对房屋检查公司提出投诉的过程因州而异。你可以在网上查看你所在州的房地产委员会网站，该网站通常提供向州委员会提交投诉的信息(例如，在德克萨斯州，你可以访问www.trec.state.tx.us/)。你还可以查看你的公司是其成员的任何国家协会的网站，这些协会通常有针对成员公司的投诉程序。

一定要在网上评论中留下你的经验。还记得你在找房屋检查公司的时候是如何依赖这些信息的吗?通过对公司业绩进行公平公正的评估，你可以帮助其他客户避免很多问题。