美国买房攻略及流程

美国房屋类型

美国住宅地产类型主要分为独栋别墅（Single Family Resident/House，简称SFR或SFH）、联排别墅（Townhouse）、公寓（Condominium，简称Condo）、多户住宅（Muiti-family Home）和土地（Land）五种。和中国不同，国房产实行私有制，并且是永久产权。一经购买，包括房子和房子上方的天空和下方的土地全部永远属于自己，这也是为什么很多中国人喜欢到美国买房的原因。

House For Sale, Mortgage, Home, Real, Estate, Property

图片来自于pixabay.com，版权属于Jhonatan_Perez

一般情况下，SFR的土地面积最大，有自己的前院和后院，没有物管费（HOA）。但在一些特殊小区，如许多高尔夫球场里的独立屋也会有物管费，在某些老年高尔夫球场区域的住宅Condo或Townhouse的管理费甚至会超过$1000美金/月，Single Family house在$200-600美金左右，物管费一般由屋主协会HOA征收。

所以买房前，你需要了解自己想要购买什么类型的房产，千万不要搞错了。
美国买房需要哪些证件？

全额买房

资金

有效的护照和签证

国际银行或美国银行资金证明

在美国当地银行开设的帐号

贷款买房

资金

有效的护照和签证

工作及收入证明、报税单、信用记录、负债记录

自付款部份美国银行或国际银行的资金证明

在美国当地银行开设的帐号

 

美国超详细买房流程

查看源图像

图片来自于flickr.com，版权属于Mark Moz（CC BY 2.0）

一.选择自己的地产经纪人

在美国，买家与卖家双方主要是透过自己的房地产经纪人去代为接触沟通，买家将自己的意见与要求委托给经纪人，经纪人就应负责为买家找寻适合房产对象，并忠于买家的要求，代替买家处理在交易过程中的各种交涉、协商、谈判等包含法律事务在内的大多数业务环节。一名合格的地产经纪人需要持有州政府颁发的经纪人执照哟，大家选择的时候需注意。

卖家经纪人—Listing Agent/Seller’s Agent

买家经纪人—Selling Agent/Buyer’s Agent

 

二.拿到银行贷款预先批准信（Pre-Approval）

如果是需要贷款，与经纪人商讨后选定贷款银行，向银行递交所需资料后取得银行开局的贷款者贷款能力预估信。预估信购房者应自留一份，一些经纪人为控制购房者让银行或贷款专员将预估信发给自己不给购房者，这是美国地产协会明令禁止的。
三.看房（House Hunting/Show House）

由经纪人介绍看房、选房，也可自己在美国买房网站上看房后与经纪人讨论。这个时候就需要跟经纪人提前沟通好自己的需求，比如房屋类型，地段，周边环境，治安，社区，学校医疗等一切你关心的因素。

网络看跟现场看绝对不同，来到现场也可顺道了解周边环境，是否安静、是否通风、采光如何、邻居型态、安全观感等都是要到现场才能体会的，尽责的经纪人也能在参观时为你指出应留意的部分。(然后也别忘了早晚各看一次房喔，白天跟晚上看的感觉可是不同的)

对于心仪的房屋通过经纪人向卖方索要房屋报告（Disclosure reports package），仔细阅读。有些购房者直接让经纪人代读，自己完全不过目，会在购房后存在较大法律纠纷隐患。

三个美国房源网站分享：

Zillow

Trulia

Realtor.com

90%以上房源都可在Zillow、Trulia和Realtor.com等英文买房网站上查询。

2023美国租房、买房必备网站及App推荐 – 除了Craigslist，还有这几个！

说实话，无论是租房，还是买房，美国的…

四.出价并协商

经过漫长的看房过程，选定好一个房源之后，就可以和经纪人商量出价了，这就是一个讨价还价的过程了，与卖家沟通商量好就可以了。

由买方经纪人根据购房者意愿拟定买房合同(Purchase Agreement (Make Offer))，递呈卖方。经过协商程序（Negociation）后，如果出价或调整价被卖方接受并由卖方在合同书上签字，则购房合同成立，双方进入购房合同期
五.付定金

签订购屋合同后，买家须将说好的订金存入第三方公证托管公司（Escrow Company），第三方公司是帮助双方履行合同、清理价款完成交易的中立公司，不代表买卖任何一方。直至一切手续皆合法完成后，Escrow才会将房子产权交给买家、将钱款交给卖家。

买家需遵守双方协议的付款日期；买方则须确保房屋完整性与交屋日期，并通过买家安排的房屋检查。

若签约后因故反悔或无法成交，订金有可能全部没收，除非购屋合同列有附带条件(Contingency) 。

一般而言，贷款买家的整体购屋交易时间从进入过户交易算起，至少需要30至45天。现金买家则较快，约7至20天可完成。

六.房屋检查（Home Inspection）

过户前3至5天购房者需与经纪人到房里进行最后的目测检查（Walk though）是否与买时存在巨大差异或损坏；若有，将记录提交卖房要求维修。
七.取得贷款、房屋估价与购买房屋保险

贷款买家在签约后规定时间内内进行正式的贷款申请，在买家递交贷款申请后，贷款银行会进行房屋鉴价，确保该房产是否符合市价并决定核贷金额。若期间内因故无法取得贷款或买家变故，都可无条件取消合约并取回全数订金。

若鉴价没有问题且贷款得到批准，贷款银行会将所有贷款文件送进公证公司(Escrow)给买家签名，签完名后再送回贷款银行审核，确认无误后就会进行放款动作。然后购房者购买产权保险（非强行要求），以便将来出现产权问题时获得赔偿。

 

八.产权过户调查

在签署购房合同约两周后，美国专业产权过户机构会进行过户调查，调查卖家产权是否清晰，确认没有问题后会出具产权过户档。
九.完成过户手续并交屋

在完成贷款申请后，买家需在过户结束日前，将头期款余额与各项买卖文件手续费存入Escrow，同时产权公司也会完成房屋产权移转手续并在政府County完成登记。待收到产权过户确认后，房子就是你的了。

过户前需要考虑的几大因素：

审阅房屋报告 Review Seller’s Disclosure

取消附加条款 Contingency Removal

白蚁检查 Termite Report

签字前的房屋最后检查 Final Inspection

美国买房贷款流程

Realtor, House, Home, New, Sale, Woman, Agent

图片来自于pixabay.com，版权属于mohamed_hassan

1）填写贷款申请表(Uniform Residential Loan Application)

申请表内容一般包含：贷款种类和期限(Type of Mortgage and Terms of Loan)；房地产信息和贷款的目的(Property Information and Purpose of Loan)；贷款人情况(Borrower Information)；工作情况(Employment Information)；月收入和支出(Monthly Income and Housing Expense Information)；财产与欠债(Assets and Liabilities)；房地产交易细节(Details of Transaction)

2）准备数据

头期款资金证明，30天之内的工资单，最近三个月的银行清单等其他可供贷款银行分析买家是否具备还款能力的数据。

3）锁定利率

当买家送出贷款申请表格后，买家可以选择锁利率(Rate Lock-In)，如果买家预计未来利率会上涨，就可以先将目前利率锁住。利率锁定期有15天、30天、45天、60天或更长，锁定时间越长短也会影响贷款金额。通常是在过户前30天内锁定，并建议比close escrow的时间晚较保险，以免过程出包而延误时间。

4）选择贷款种类

贷款种类百百种，可大约分成两种基本类型：

浮动利率(Adjustable Rate Mortgage, ARM)

─初始利率比固定利率低，但往后利率会随指数(Index)浮动。开始浮动的年限和利率增幅皆事先规定。
例如：7ARM，还款时间30年，前7年利率不变，往后每年根据市场情况浮动调整。

短期而言，浮动利率比固定利率来的低，但长远角度风险也是较高的。

较适合中短期投资者或持房年限短的买家。

固定利率(Fixed Rate Mortgage)

利率固定不动。

适合打算长期持有房产，长期风险承担力较低、追求稳健的买家。

买家选择贷款时，应考量打算在这房子住多久(持有多久)、多久付完贷款等因素，并与贷款专员详细咨询。

在美国购买新房还是二手房？

在美国，大多数在市场上交易的房子是二手房子，占市场上挂牌出售的房子总数的85%；新建的房子相对较少，仅占15%。这与中国大陆的房地产市场有很大的区别。

在美国买房安全吗，会被骗吗？

一般而言，美国房地产的买卖是被法律严格规范的经纪人模式，尤其是有公证公司监管资金和重要的文件，很难产生骗局。经纪人在合同确认之后就会提供一个close律师的监管账户（这个账户受到州房产委员会监管，账户资金不能挪用，因此是很安全的），购房者只要把款打入到监管账户就行了。
美国买房相关术语中英文对照

贷款术语：

贷款申请表—Uniform Residential Loan Application

浮动利率—Adjustable Rate Mortgage, ARM

固定利率—Fixed Rate Mortgage

贷款项目—Program

申请贷款估计表—Good Faith Estimate

一般性贷款—Conventional

低收入政府补助贷款—FHA

头款额，首付—Down Payment

买房相关费用：

贷款手续费—Loan Origination Fee

房屋估价费—Appraisal Fee

信用报告费—Credit Report

处理费—Processing Fee

纳税服务费—Tax Service Fee

审批费—Underwriting Fee

产权有关的费用—Title Charge

过户律师费—Settlement Fee

银行产权保险—Title Insurance Lender’s Coverage

政府登记税和过户税—Government Recording and Transfer Charges

登记费—Recording Fee

市/郡过户税/房产证印花税—City/County Tax/Stamps

州过户税—State Tax/Stamps

州登记税—State Recordation Tax

Keys, Sell, Property, House, Loan, Buy, Mortgage, Rent

图片来自于pixabay.com，版权属于Radoan_tanvir

美国买房注意事项

一定要找好一个优秀的房产经纪人，有了房产经纪的参与，可以帮你省去很多不必要的麻烦和困难。

一定要亲自看房，无论房子有多好，都要去现场看看体验，很多细节问题才会迸发出啦。

如果不确定自己买房的城市，那么到zillow、trulia上面看看各个城市的房子，上面有价格、面积、报价、学区等数字。