美国买房攻略：买房流程、注意事项、轻松好价买房！

美国买房攻略：买房流程、注意事项、轻松好价买房！

万万没想到，疫情导致的work from home,让房地产掀起一片浪潮，很多人开始看房买房了！

美国买房和国内还是有很大的不同，买房流程、注意事项，以及如何好价买到好房，

该文都详细给大家梳理梳理，做为参考。

美国买房流程

其实在美国买房说繁琐也确实有点小繁琐，说简单流程也很清晰，只要一步步去做，买房也不是太复杂的事，以下是美国买房常见的几大步骤：
定好预算，了解自己想买的房

首先是了解美国这么的基本房型，根据自己家里的情况和预算来选中一个房型，把买房大方向定下来。美国常见的房型有：Single Family Home独栋别墅、Town House联排别墅、Condo可以理解为公寓。
Single Family Home独栋别墅

独栋别墅面积相对其他两种房型会大不少，一般都是有院子的，有的家里有娃有狗的，可能会偏向选择single family，空间大，孩子狗子也可以在院子玩。当然single family的价格也相对高不少，很多人也会选择二手的single family，便宜些。
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Town House联排别墅

现在不少结婚的小两口会考虑town house，一般不带院子但有的可能会有小花园，但是也挺大，2-3层的联排别墅，带私人车库。有面积大一点房间多点的选择，也有小巧聚拢型的，可以根据家里人口，是否有亲戚会来住来定房间的需求。如果只有两个人暂时没有小孩，家里亲戚也不常来住，3卧两卫就很足够了。
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Condo公寓

condo其实就是城市里的高楼公寓，很像国内说的电梯公寓。户型面积就比较小，适合独居或者小两口住，经济实惠型。
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先把自己想买的房型定好后，就需要开始选择把房子买在哪里。每个城市都有自己好的区和相对差一点的区，当然好的区房价也会随之高不少，住downtown和住周边肯定也不是一个价格。在选择房子区域时，除了预算，还需要考虑一些其他因素，如：周围的学区如何、环境治安怎么样，以及是否有超市日常生活便捷度，还有个重要的点是，虽然现在基本都在家工作，但如果未来恢复正常，去上班的通勤时间也是需要考虑的，以及房子的HOA费用（也就是物业费）。各方面因素一起考虑，选择一个适合自己的区域。

可以多选择几个区，然后主要看这几个区的房子，同时也可以看看其他自己心里退而求其次的区，各方面都看看，比较容易选到自己满意的房子。

这里给大家推荐两个看房的网站：zillow和redfin，也是美国最大的两个房屋查询网站，上面的房源也是较多较完整。两个网站都是有手机APP的，可以直接用APP看，都是有基本的搜索功能，自己可以选择看哪个区，哪个价格区间的房子，每个房子也会有一些相应数据，除了房子基本的大小、地址、修建年份等基本信息，也会有周边社区的一些咨询，比如：周围学区情况（一般都是学区越好价格越高），有的是会给open hours，也就是可以去实地看房的时间。各种信息大家都可以在网站/APP查询，如果看到心仪想实地看的房子，还可以save保存起来，便于后续看房。
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找房屋经纪人(Agent)

在美国买房，房屋经纪人非常非常重要！先说一个概念，在美国房屋买卖，是房屋的买房和卖方都会找代理人来进行房屋的卖买，也就是买房和卖方中间是有中间人的，不是直接进行购买交易。而房屋中介，就是来完成房屋购买的一个关键人物。
房屋经纪人(Agent)主要是干什么的

房屋经纪人可以为你提供房源，可以告知经纪人你对房子的需求、房型、预算等，他可以为你提供一些房源。并且可以带你看房，给你提供一些建设性建议。是你和卖方沟通的桥梁，如：询问房屋问题，者商讨和协调价格，都是需要经纪人去沟通。后续买房子的过户文件签署也是需要经纪人来协助完成。
关于房屋经纪人佣金问题

这里很多人就会问，那是不是房屋经纪人是会有佣金的？需要买家出么？

美国这边经纪人的佣金是卖方会出，一般卖家先跟卖家的经纪人签订协议，最终将卖出房字价格的百分之多少作为经纪人的佣金。简单来说，买房子找的房屋经纪人是不需要买家付额外佣金的。相反，有时有的经纪人为了招揽更多客人，会提出返点优惠，也就是将自己所得佣金的百分之多少再返还给买家，也就是常说的Commission Rebate。这样对于买家来说，也是在买房子过程中省的一笔钱了。给大家放个示意图意会：
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所以找一个好的经纪人相当重要！如何找到好的经纪人，可以在网上搜索看大家的评价，但如果有熟人推荐就更好了，这样会更了解一些，也容易碰上好的经纪人。
实地看房

在基本选好想看的房子后，就可以实地看房。一般很多房子都是open house，也就是可以自己按照open hours房屋开放的时间去看。但有的房子比如私人的，可能会要求你带上房屋经纪人一起去看。自己去看open house的也可以带上经纪人一同前往看房，经纪人可以给你提一些建议。
看房需要注意的事项

看房真的是一个蛮重要的环节，毕竟之后就是自己的家，要多注意细节。门窗墙这些都可以仔细看看，如果是二手房，可以询问一些维修记录，家里有哪些地方是坏过整修过的。有任何问题也可以当场问卖方，了解清楚。

除了看房子本身，也可以留意一下周围环境如何。四处走走也是可以的，观察一下房子周边有些什么，有时很近的地方会有超市，这些就会增加生活便利度。
准备Pre-Approval Letter

Pre-Approval Letter是银行给贷款申请人办理的贷款预审批准信，也是一个证明你信用度和贷款能力的凭据。银行会根据你的个人信用度，以及收入、存款情况给出一个你可以贷款的预估值。当你看中某个房子想下offer时，需要出示Pre-Approval Letter。向卖家表示你有能力/财力支付这个房子。

如果确实决定要买房子的，可以早一点准备Pre-Approval Letter，因为贷款预算额下来，自己也可以更准确的估计自己的预算，选择能够负担得起的房子进行购买。

 

这一步其实可以和上面看房选房同时进行，这样当Pre-Approval Letter下来，你也看好房，就可以马上下offer，买房流程也加快一些了。
下offer购买房子

看好房子，Pre-Approval Letter也下来了，准备买的话，就可以下offer了。这个阶段也是”讨价还价“阶段。一般的房子会给出一个价格，联系卖方下offer出价时，可以在这个预估价格浮动，这时可以和经济人商量，以他的专业能力来帮你判断这个房子出价多少比较合适。

一般可能这个环节会来回多次，卖家如果不满价格也会提出他们想卖的价格，买房这边也是可以进一步退让，或者再商讨，包括是否会附赠一些设施，比如：洗衣机、烘干机、微波炉、窗帘等。这些都是可以在这一步和卖家协商。最后买卖双方达成一致。
签署房屋买卖交易合同

双方达成交易，决定买下这个房子时，就可以和卖方签署交易合同了。买卖交易合同还是挺繁琐，大家也需自己仔细看清楚，包括价格、过户细节这些。一旦最后签字了，就是具有法律效应的文件了。

签署购买合同时需要缴纳购房保证金（Earnest Monty），一般大概在房子价格1%左右，这个定金最后再房子过户完毕后，会成为购买房子的一部分付款。相当于你提前交一点定金。德州还会有一个Option Fee保证金，几百刀，大概$100-$300吧。

关于聘请律师，这个要看各州的情况，大部分其实是不需要额外聘请专业律师来参与后续买房流程。但有的州是需要的，这个大家可以提前了解一些。如果有律师担保，一旦出现什么问题，律师方是会处理的。
验房Inspection

卖家接受了offer后，在过户之前，买家这边是需要做一个Home Inspection，自己找专业人士来给房子做一个全方面的检查，确保房子没有大问题，小问题也可以检查出来，后期做修护处理。

一般大家最好选择口碑好一点的，检查仔细一点的，有任何不清楚不懂的问题都可以提出来询问。
签署过户文件

以上所有事宜都弄好，包括贷款也做好后就可以正式签署过户文件，缴纳过户费用。

签署过户文件是需要找一个产权公司，也就是Title Company签署你的过户文件。并且需要缴纳过户费用（Closing Cost），closing cost具体包含的东西，产权公司是会提前给你清单的，到时可以自己看看上面的内容。按照约定的时间地点，签署文件即可。

以上费用需要以转账或者支票的形式付给产权公司，签完字，缴完费，房子正式过户，卖方即会交房给你钥匙，就正式喜提新房了！
购买房子的一些注意事项

很多小细节上面也已经说到了，现在再说几个其他注意事项：

1. 在申请房贷之前，最好先将自己其他贷款，如车贷，先还清，这样更容易获批，以及申请到更高一点的贷款额。

2. 最好提前准备好首付和过户所需的钱，一般银行在审批贷款时，会看你银行账户是否有足够的钱用于付首付和过户，一般首付会是20%。一般会要求这笔钱在账户里面至少存放60天，并且买家如果能拿出20%的首付，则可以免去Private Mortgage Insurance，也就是可以免除之后强制性房贷保险。

3. 房屋保险也是需要购买的，可以让经纪人推荐。

4.各地也会有一些房贷补助项目，比如：退伍军人可申请VA Loan，大家也可以了解一下，如果满足情况，也是可以申请的。