关于外国房东出租托管美国房产，你要了解的有这么多

在美国，房屋租赁市场一向是投资者青睐的热门区域。庞大的留学生群体、年轻的职场群体和主动选择租房生活的家庭等共同构建起美国庞大的租房市场，近年很多华人投资者参与到美国房东大军中来。

这其中包括一定比例是生活在国内，单纯在投资美国房产获取收益的买家。

然而，美国房东怎么当？自行管理还是托管方式好？出租托管需要支付多少费用？遇到麻烦要如何处理？今天我们就来详细说说。

投资美国房产，将自己的房屋出租是获取投资收益的关键一步，而如何出租，基本有两种选择：

自行出租
出租托管

非美国居民房东推荐出租托管

作为非美国居民的华人买家，自行出租难度大，比较推荐的方式是出租托管。

出租托管有显而易见的好处：节省时间精力的投入；房屋保养和损坏修复及时；降低寻找合适租客的成本；遇到不良租客而利益受损的风险降低。

相应的，选择出租托管也意味着需要花费管理费用，通常包括寻找租客和房屋管理（保养修护）两部分费用。寻找租客费用通常是房屋一个月的租金，房屋管理是年租金的8~10%（各地的比例稍有不同，可与托管公司商议）。

委托经纪人

有的买家购买房屋之后，直接委托经纪人寻找租客。虽然这不是经纪人的分内工作，但因为买家的信任，会有经纪人愿意接受这项工作。

这种方式也确实能在前期帮助买家节省时间精力，并能找到靠谱的租客，费用也是一个月的租金。

但要注意的是：选择这种方式，意味着房屋管理的部分没人负责。如果房东本人对房屋管理和解决纠纷不了解，建议还是选择专业托管公司。
出租托管都包含哪些职责？

了解出租托管公司工作范畴，对于房东来说非常重要，在签订委托协议的时候，要确保以下这些内容都在出租托管的范畴内。

寻找、筛选合适的租客

起草租房协议，确认租房双方的权利责任

收取房租，并转给房东

定期房屋保养，并向房东汇报

解决租客与房屋相关的维修要求并向房东汇报

租房合同结束退房，重新寻找租客

如遇不良租客，协助处理相关法律纠纷

筛选租客是比较重要的一个环节，通常托管机构会通过信用调查、租房历史调查、工作和收入状态、犯罪记录调查等多方面了解租客，以确保租客靠谱，不会给房东带来损失。

一旦遇到了不良租客，拒付房租或者逾期拒绝搬家的情况，就需要介入法律程序，请专业律师，这些工作都是华人买家不够了解的，托管公司都会协助完成。

Tips：有很多说法把代房东报税加到出租托管的工作范畴，其实是不对的。报税的工作房东可以自己做，也可以请专业会计师协助。

很多托管机构都有合作的会计师事务所，可推荐专业会计师。
出租托管的流程

委托房屋托管公司的流程比较简单，就是选择合适的托管公司，双方确定好费用标准和权责范围后，签订委托租赁协议书即可。

需要注意的是：房东要与托管公司明确对租客的要求，尤其是一些特殊的要求，如不能养宠物、不能转租等。

需要提前与托管公司确定的重点

租金的支付方式（付给房东）
转租相关协议
养宠物相关协议
房屋使用范围
房东维修责任范围
物业、水电等费用谁来负担
哪些情况下可以提前终止合约

尽量要求托管公司将以上重点落实到纸面，签订书面协议。
如遇不良租客，房东如何保障自己的利益

美国确实存在“职业租客”，专指那些欠了租金又不肯搬走的人，但碍于美国法律条文无法直接驱赶。如果房东选择个人自行处理出租事务或者委托经纪人，遇到这样的不良租客是个难题。

说到法律条文，美国几乎所有的州都禁止房东“自己”驱逐房客。当房客起诉房东非法驱逐时，房客除了可以要求房东赔偿在非法驱逐时的损失，如临时租房的费用等，还可以要求房东对自己的非法行为支付惩罚性赔偿。

如果房东自行把房客的财物搬出的话，有可能还要对房客损失的贵重物品赔偿。

所以，房东一定要依靠法院的判决，并请执法部门强制驱逐房客。

同时需要注意的是：在“驱逐程序”启动之前，房东应该先以书面通知租客缴纳房租，如租客拒绝缴纳，房东再提出诉讼。

委托托管公司管理的情况下，可全权交由托管公司处理，房东支付其中聘请律师和诉讼的费用即可。而且，选择出租托管的方式，可以最大程度上避免遇到不良租客的可能性。