加州的租赁法律有哪些需要注意的地方？
加州拥有全美国最复杂的租赁法律之一，并且这些法律经常更新。作为加州的房东，了解并严格遵守这些法规至关重要，否则可能面临高额罚款和法律诉讼。以下是一些您需要特别注意的关键领域：
一、租金管制和驱逐保护 (The California Tenant Protection Act of 2019 – AB 1482)
这是加州租赁法律的核心，对许多房产的租金上涨和驱逐程序施加了限制。
租金上涨限制：
上限规定： 对于许多符合条件的房产（通常是建成15年以上的房屋），房东每年租金涨幅不得超过“5%加上当地生活成本变化百分比（CPI）”或10%，以较低者为准。
CPI波动： CPI是浮动的，例如，自2024年8月1日起，洛杉矶地区的最高允许年租金涨幅限制为8.9% (5% + 3.9% CPI)。您需要每年查询最新的CPI数据来确定准确的上限。
通知要求： 租金上涨必须提前书面通知。如果涨幅在10%或以下，需提前30天通知；如果涨幅超过10%，则需提前90天通知。
地方性规定优先： 极其重要的一点是：如果您的房产所在城市有自己的租金管制条例，并且这些条例比州法律更严格，那么您必须遵守当地最严格的规定。 例如，旧金山、洛杉矶、奥克兰等许多大城市都有自己的租金管制。
豁免情况： 一些房产可能不受AB 1482的租金上涨限制，例如：
建成不足15年的房屋。
部分单户住宅（如果房东在租赁协议中提供了明确的豁免通知）。
复式公寓中，如果房东居住在其中一个单元。
某些经济适用房。
“正当理由”驱逐保护 (Just Cause Eviction)：
对于已合法居住至少12个月（或至少一名租客已居住24个月）的租客，房东必须有“正当理由”才能终止租赁并驱逐租客。
“有过失”驱逐 (At-Fault Just Cause)： 租客有错，例如：
不支付租金。
违反租赁协议中的重要条款（如未经允许养宠物）。
对房产造成重大损害。
进行非法活动。
拒绝房东合法进入。
“无过失”驱逐 (No-Fault Just Cause)： 租客没有过错，但房东有合法理由，例如：
房东本人或直系亲属（配偶、子女、父母、祖父母、孙子女）要搬入该单元自住。 (需在90天内入住并居住至少一年，否则租客可要求重返并索赔合理搬家费)。
拆除房屋或永久退出租赁市场。
遵守政府命令要求空置房屋。
进行重大改造或修缮（需空置房屋）。
搬迁补助： 对于“无过失”驱逐，房东通常需要向租客支付相当于一个月租金的搬迁补助，或免除最后一个月的租金。一些城市可能要求更高的搬迁补助。
二、押金管理和退还 (AB 2801 & SB 611 – 2024/2025年更新)
加州对租客押金的管理和退还有非常具体的规定。
押金金额限制：
从 2024年7月1日 起，加州法律规定，无论房屋是否带家具，大多数情况下最高押金金额限制为一个月租金。
小型房东例外： 对于拥有不超过两处出租住宅房产且总共包含不超过四个出租单元的“小型房东”（自然人或所有成员都是自然人的有限责任公司），押金上限仍然是两个月租金。
所有以“押金”名义收取的费用（包括清洁费、宠物押金等）都被视为可退还的押金。
退还押金：
租客搬离后，您必须在21天内退还剩余的押金。
如果您从押金中扣除任何费用，必须提供一份详细的明细账单和维修收据/发票（如果维修费用低于$125且您亲自完成维修，可豁免提供收据，但仍需详细说明）。
拍照要求（AB 2801 – 2025年更新）：
从 2025年4月1日 起，所有房东必须在租客退租后合理时间内拍摄房屋照片，尤其是在进行任何需要扣除费用的维修或清洁之前。维修或清洁完成后也需拍照。
从 2025年7月1日 起，所有新租赁必须在入住前拍摄房屋照片。这些照片应加盖时间戳，并在押金纠纷中作为关键证据。
禁止额外收费（SB 611 – 2025年更新）：
自 2025年1月1日 起，房东不得向租客收取以支票支付租金或押金的额外费用，或收取送达、张贴或邮寄任何法律通知的费用。
三、房屋宜居性责任 (Habitability Standards)
房东有法律义务提供和维护“宜居”的住房条件。
基本标准： 确保房屋具备正常工作的管道系统（冷热水、污水处理）、安全且正常工作的电气设备和线路、供暖系统、防风雨的墙壁和屋顶、带锁的门窗、正常工作的烟雾探测器和一氧化碳探测器、坚固安全的地板/楼梯/栏杆、足够的垃圾桶和害虫防治措施，并符合所有当地建筑规范。
及时维修： 租客报告任何健康或安全问题后，房东必须在合理时间内进行维修。如果未能及时维修，租客可能有权在特定条件下自行维修并从租金中扣除费用，或搬离。
家庭暴力受害者保护 (SB 1051 – 2025年更新)： 自 2025年1月1日 起，房东必须在收到租客或其家庭成员成为家暴受害者的通知后24小时内免费更换门锁。
四、租客隐私权和房东进入权
房东不能随意进入租客的房屋。
合法进入原因： 通常只允许在紧急情况（如火灾）、进行必要或约定的维修/改造、向潜在租客/买家展示房屋，或根据法院命令等特定情况下进入。
书面通知： 除紧急情况外，您必须提前至少24小时向租客发出书面通知才能进入。通知必须包括进入的日期、时间和原因，并且进入时间通常限于正常工作时间。
不得骚扰： 房东不得滥用进入权来骚扰租客或迫使他们搬离。
监控设备： 房屋内部严禁安装监控摄像头和其他摄录装置。
五、租客筛选费用和流程 (AB 2493 – 2025年更新)
自 2025年1月1日 起，房东收取租客申请筛选费的规定将更加严格。
费用限制： 筛选费不得超过实际成本，并且每年会有CPI调整的最高限额。
流程规范： 房东必须按顺序审核申请，并向申请人提供书面筛选标准。不能在没有可用单元时收取筛选费，除非申请人签署书面协议。
提供报告： 房东必须在7天内向申请人提供所获取的信用报告副本。
退费要求： 如果未选择的申请人或撤回申请的申请人，房东必须在规定时间内退还筛选费。
六、阳台检查 (AB 2579 – 2026年更新)
如果您的房产是包含3个或以上单元的住宅楼，根据《AB 2579法案》，房东需要由专业注册人士定期检查阳台、露台、楼梯和走道等外部高架构件（Exterior Elevated Elements）。
截止日期： 首次检查的截止日期已从2025年1月1日延长至2026年1月1日。之后，每6年需要检查一次。
重要性： 这一法律旨在防止结构性失效导致的安全事故。
七、其他重要事项
书面租赁协议： 强烈建议使用专业的、符合加州法律的书面租赁协议。
公平住房法： 严格遵守联邦和加州的公平住房法，不得基于受保护的特征进行歧视。
地方性法律： 再次强调，许多城市和县有自己的租赁条例，可能比州法律更严格。 例如，洛杉矶市、旧金山市、圣何塞市等都有各自的租金管制、驱逐保护、租客搬迁补助、住房检查等特定规定。您必须向当地的住房部门或房东-租客事务办公室咨询。
报税： 所有租金收入需要申报联邦和加州所得税。
加州的租赁法律复杂且不断变化。作为房东，最好的做法是：
持续学习： 关注加州住房和社区发展部（HCD）、加州消费者事务部（DCA）以及您当地的城市/县住房部门的官方信息和更新。
寻求专业帮助： 在起草租赁协议、处理驱逐、处理重大纠纷或不确定法律条文时，务必咨询专业的加州房地产律师或专业的物业管理公司。不要试图自己“猜测”法律，代价可能非常高昂。