你的房子自己出租还是找中介帮你出租？
在国外购置房产后可能投资者并不出国，而只是进行投资。那么在美国的房产该如何出租与管理呢？
美国房产管理与出租方案
房屋出租无非是两种方式，自己管理，或者由让专业出租公司来管理。
如果选择自己管理，虽然可以节省一些费用，但您必须要清楚的了解美国房地产租赁的条款，而且房屋租赁法规定房东必须提供给租客一个固定的美国当地地址，以便
他们有问题可以随时联系你；必须提供给租客一个紧急电话号码，他们需要帮助的时候可以在几个小时后有人前去帮忙；同时房东需要了解当地房租的变化，如果租客没有及时付房租可以去处理，如果房租涨幅可以第一时间了解到等等。
这些要求对海外投资者来说，不仅要耗费大量的时间和精力去关注，更会浪费很多不必要的花费如机票电话费等等。因此，对于海外投资者，由专业的房屋管理公司管理和出租房屋更为合理。
如果您决定了让专业的房屋管理公司来管理，他们将对您的房子每天24小时都负责。如同买卖房屋一样，在美国，房屋管理公司也需要有一定的资质，且地区的要求不同。美国富升地产，南加州大洛杉矶地区房产经纪公司。
房屋管理公司的主要职责相同，如下：
刊登房屋广告，找到租客
起草租房协议，确认房租及各方职责
对租客进行信用调查，保护房东利益
帮助租客搬进房子
每月收取房租，并转入房东的账户
每季度进行房屋检查，向海外的房东通过邮件或电话进行汇报
如有需要，对房屋进行周期性维修和保养
代理房东进行年度报税
处理任何法律纠纷，如未支付的房租等
房租合同结束后,结账退房
重新刊登房源，找到新的租客
房屋管理的服务费包括一笔前期费用和每个月固定的房屋租金比例。
前期费用是用来向市场推销和刊登房源，起草出租合同，设置每月房租收取协议等。费用总额大约从200美金起至最多75％的月租。
每个月的管理费大概在月租的8％－18％，根据地区情况不同。当然，这些费用也都是可以和你的代理中介协商的。
如果您缺少时间以及海外房地产管理的经验，一个房屋管理专家能从很大程度上帮助您：
推广房源，降低空置率，增大收入。因为他们了解当地市场，各种房屋的出租，潜在的租客以及房屋租赁的价格。他们了解如何找到潜在的租客，并避免那些信誉不好的租客。
最小化空置率，找到最好的租客
维修房屋，保持起良好状态，进行常规的维修检查，他们的经验可以让你避免不必要的花费
关注收入和支出，保证利润率
协商出租合同，保证您的利益
收取房租和定金
遵守联邦政府、州、当地的法律
及时处理租客的要求和问题
总之，利益最大化，节省您的时间，是房屋管理公司的目标。
房屋管理与出租方案
在美国有一种房屋托管公司，可以帮助你代为管理并进行出租。一般的服务内容有以下：
托管服务内容：
带租赁的房屋托管
1、代委托方出租，代办租赁登记手续
2、 代收代付租金/水、电、煤气、电话、有线电视/物业管理费
3、 代办完成租客入住/搬迁/退租交接手续
4、 代委托方查验清理退租房屋
5、 代委托方维修家用电器、居室保洁
6、 合同约定的其他委托事项。
不带租赁的纯看护
A.看护管理：收存邮件、报纸；归类登记、信息汇报；日常清洁；通风、驱潮、香薰；晒被、整理衣橱；调温、增湿、除尘；院落、环境卫生；景观清理；清除安全隐患；保证一切设备处于良好工作状态。同时，绝不会让任何外人觉查到你的房屋没人住以增强房屋安全度。
B.室内修缮：水电气设备设施维护维修；监控及弱电系统维护维修；电器保养；电脑维护维修；厨卫保洁；除蚁、灭虫、驱米老鼠、抓肥浣熊；建筑装修以及车库门维护维修，清淤。
C.室外维护：前后庭院、花台整治；车库车道；除草、铲雪、修树。果树防病除虫、果实处置、落叶清理；野生动物蜗居处理，渠道清淤。
D.代租代管：代为对外出租联系、刊登广告、租客沟通、代收租金；汽车换油、热车保养；宠物饲养；代管房东的商业铺面；授权代为短期看护未成年人。代理房东不在加拿大期间可能遇到上庭到期和告票出庭；处理房东委托之个人及Business未尽事宜。
E.特别代办：替客户联系相关部门；代替客户接听电话（如EI机构，保险（放心保）公司，电话公司或政府福利部门等。按合理口径（或您的吩咐）联系有关部门。
F.信息传递：针对VIP高端客户、需特别隐私保护的客户或其他重点业主提供的精细服务和倾力协助提供远程监控客户端服务，房主在全球任何地方都可随时查看到自家宅屋现场实时监控图像甚至之前的录像。
无论您是在美国购置房产进行投资，还是长期居住，如何打理和出租您的房屋都是一个重要考量。主要有两种方案：自己管理或委托专业的房屋管理公司。
方案一：自己管理——亲力亲为的挑战
选择自己管理房屋，虽然能省去一笔管理费，但您必须对美国的房地产租赁法规有清晰的了解。作为房东，您需要：
提供当地联系方式： 法律要求房东必须提供一个固定的美国当地地址，方便租客随时联系；还需要一个紧急联系电话，确保租客遇到紧急情况时能在几小时内得到帮助。
掌握市场动态： 您需要密切关注当地房租的变化，及时处理租客逾期付款的问题，并了解何时可以合理地调整租金。
处理日常事务： 从寻找租客、签订合同、收取租金，到处理维修保养和潜在的法律纠纷，所有这些都需要您亲力亲为。
对于身处海外的投资者而言，自己管理意味着要投入大量的时间和精力，并可能产生不必要的额外开销，如高额的国际长途电话费和机票费用。因此，这种方式对许多海外投资者来说并不实际。
方案二：委托专业房屋管理公司——省心省力之选
对于海外投资者，将房屋委托给专业的房屋管理公司管理和出租，通常是更明智和合理的选择。这些公司就像房产买卖中介一样，在美国也需要具备相应的资质，且不同地区的要求可能有所不同。例如，南加州大洛杉矶地区的美国富升地产就是一家专业的房产经纪公司。
房屋管理公司的主要职责
专业的房屋管理公司会为您提供全天候（24小时）的房屋管理服务，其主要职责包括：
市场推广与租客寻找： 刊登房屋广告，吸引潜在租客。
合同拟定与审查： 起草租赁协议，明确租金及各方职责，并对租客进行严格的信用调查，以保障房东的利益。
租客入住与管理： 协助租客办理入住手续，每月收取租金并转入您的账户。
定期汇报与维护： 每季度对房屋进行检查，并通过邮件或电话向海外房东汇报情况；如有需要，还会对房屋进行周期性维修和保养。
财务与法律事务： 代理房东进行年度报税，处理任何法律纠纷（如租金未支付问题），并在租约结束后协助租客结账退房。
续租管理： 租约结束后，重新刊登房源，寻找新的租客，最大程度降低空置率。
房屋管理服务费用
房屋管理服务费用通常包括两部分：
前期费用： 这笔费用用于市场推广、房源刊登、起草租赁合同以及设置每月租金收取协议等。总金额大约从200美元起，最高可达一个月租金的75%。
每月管理费： 这笔费用通常是月租金的8%至18%，具体比例会因地区和服务内容的不同而有所差异。当然，这些费用通常可以与您的代理中介进行协商。
为什么选择专业的房屋管理公司？
如果您缺乏时间或海外房产管理经验，专业的房屋管理专家能为您带来巨大的便利和价值：
提高收益： 他们了解当地市场、租赁价格和潜在租客，能有效推广房源，降低空置率，从而增加您的租金收入。他们也知道如何甄别和避免信誉不佳的租客。
维护房屋状况： 定期进行维修检查，凭借经验帮您避免不必要的开支，确保房屋始终保持良好状态。
财务管理： 关注房屋的收入和支出，帮助您实现利润最大化。
合同保障： 协商租赁合同，确保您的利益得到充分保障。
法律合规： 确保所有租赁活动都符合联邦、州和当地的法律法规。
及时响应： 及时处理租客的需求和问题。
总而言之，房屋管理公司的目标是最大化您的利益，同时为您节省宝贵的时间。
附加服务：房屋托管公司
在美国，一些房屋托管公司提供更全面的服务，不仅包含租赁管理，还涵盖纯粹的房屋看护。
带租赁的房屋托管服务内容：
代为出租： 协助委托方出租房屋，并代办租赁登记手续。
代收代付： 代收代付租金、水电煤气费、电话费、有线电视费以及物业管理费。
租客交接： 代办租客入住、搬迁和退租交接手续。
房屋查验： 代委托方查验并清理退租房屋。
日常维修与清洁： 代为维修家用电器、进行居室保洁。
其他委托事项： 合同中约定的其他委托事项。
不带租赁的纯看护服务内容：
这类服务更侧重于房屋的日常维护和安全：
看护管理： 收存邮件报纸，分类登记，信息汇报；日常清洁、通风、除潮、香薰；晒被、整理衣橱；调节温度、增湿、除尘；打理院落环境卫生，清理景观，清除安全隐患，确保所有设备正常运行。最重要的是，确保外部无人察觉房屋无人居住，从而提高房屋安全度。
室内修缮： 维护维修水电气设备设施、监控及弱电系统；电器保养、电脑维护维修；厨房卫生间保洁；除蚁、灭虫、驱鼠、捕捉浣熊；建筑装修及车库门维护维修，以及清淤工作。
室外维护： 打理前后庭院、花台、车库车道；除草、铲雪、修剪树木；果树防病除虫、处理果实、清理落叶；处理野生动物筑巢问题，清理排水渠道。
代租代管（延伸服务）： 在房东授权下，可代为对外联系出租事宜、刊登广告、与租客沟通、代收租金；甚至包括汽车保养、宠物饲养、代管商业铺面，以及短期看护未成年人。此外，还能代理房东处理在加拿大期间可能遇到的上庭到期和告票出庭，以及处理房东委托的个人及商业未尽事宜。
特别代办： 替客户联系相关部门（如EI机构、保险公司、电话公司或政府福利部门等），按照合理口径（或您的指示）进行沟通。
信息传递： 为VIP高端客户、需特别隐私保护的客户或其他重点业主提供精细服务和倾力协助，包括提供远程监控客户端服务，让房主在全球任何地方都能随时查看自家房屋的实时监控图像甚至历史录像。
希望这些信息能帮助您更好地决定如何管理和出租您在美国的房产。您会倾向于选择哪种管理方式呢？
