美国房屋买卖双方各需支付哪些费用，举例说明。
在美国买卖房屋，买卖双方都需要支付一系列的费用，这些费用因州、县、城市的不同以及交易的具体情况而有所差异。以下是常见的费用项目及举例说明：
卖方（Seller）主要支付的费用
房地产中介佣金 (Real Estate Agent Commission)
说明： 通常是房屋售价的5% – 6%（在某些市场或某些情况会有变化），由卖方支付。这笔费用通常由卖方经纪人和买方经纪人共同分享。
举例： 如果房屋售价为$500,000，中介佣金为6%，那么卖方需要支付 $500,000 * 6% = $30,000。
产权保险 (Title Insurance – Owner’s Policy)
说明： 在某些州，产权保险的业主保单由卖方支付，以保护买方免受产权瑕疵的风险。
举例： 费用通常为房屋售价的0.5% – 1%，如果房屋售价为$500,000，则可能需要支付 $2,500 – $5,000。
房产税分摊 (Property Tax Prorations)
说明： 卖方需要支付房屋在产权交割日（Closing Date）之前产生的房产税。
举例： 如果交割日是7月1日，而当地房产税是按年度征收，卖方就需要支付当年1月1日至6月30日的房产税。假设年房产税是$6,000，那么卖方需要支付 $6,000 / 2 = $3,000。
产权公司或律师费 (Escrow/Attorney Fees)
说明： 办理房屋产权过户和资金托管的服务费，可能由卖方支付一部分或全部，具体取决于当地习惯和协商。
举例： 通常为几百到一千多美元。
交易税 (Transfer Tax / Documentary Stamp Tax)
说明： 部分州或地方政府征收的房屋所有权转移税，通常由卖方支付。税率因地区而异。
举例： 在某些地区，可能按照房屋售价的0.5% – 2%征收。如果房屋售价$500,000，税率1%，则需要支付 $500,000 * 1% = $5,000。
契约记录费 (Recording Fees)
说明： 将新的产权契约和抵押文件在县政府进行登记的费用。
举例： 通常为几十到几百美元。
房屋维修费用 (Repair Costs)
说明： 如果房屋检查后发现需要进行维修，买卖双方可能会协商由卖方承担部分或全部维修费用。
举例： 根据具体维修项目而定，可能从几百美元到几千美元不等。
房屋抵押贷款余额 (Mortgage Payoff)
说明： 卖方需要偿清现有房屋的抵押贷款余额。
举例： 这不是额外的“费用”，而是从售房款中直接扣除的贷款本金和利息。
预扣税 (FIRPTA Withholding Tax for Foreign Sellers)
说明： 如果卖方是非美国居民（外国人），根据《外国投资房地产税法》(FIRPTA)，通常需要预扣房屋售价的10%或15%作为预缴所得税，具体取决于房屋售价和用途。
举例： 如果房屋售价$500,000，且卖方为非美国居民，则可能需要预扣 $500,000 * 15% = $75,000。这笔钱在报税后多退少补。
买方（Buyer）主要支付的费用
首付 (Down Payment)
说明： 购买房屋时支付的房款的一部分，不属于“费用”，而是购房款的一部分。
举例： 如果房屋售价$500,000，首付20%，则需要支付 $100,000。
过户费 (Closing Costs)
说明： 这是买方在产权交割时需要支付的各种费用总和，通常占房屋售价的2% – 5%。
举例： 如果房屋售价$500,000，过户费为3%，则需要支付 $15,000。
贷款相关费用 (Lender Fees)
说明： 如果买方申请贷款，贷款机构会收取各种费用，包括：
贷款发放费 (Loan Origination Fee)： 通常是贷款金额的0.5% – 1%。
信用报告费 (Credit Report Fee)： 几十美元。
房屋评估费 (Appraisal Fee)： 几百美元，用于评估房屋价值。
贷款点数 (Discount Points)： 买方可以选择支付点数来降低贷款利率，一个点等于贷款金额的1%。
预付利息 (Prepaid Interest)： 从交割日到本月月底的贷款利息。
托管账户预存 (Escrow Account Prepayment)： 贷款机构通常会要求买方预存几个月的房产税和房屋保险到托管账户。
举例： 如果贷款金额$400,000，贷款发放费1%，则需要支付 $4,000。房屋评估费$500。
产权保险 (Title Insurance – Lender’s Policy)
说明： 保护贷款机构免受产权瑕疵的风险，由买方支付。
举例： 通常为几百到一千多美元。
房屋检查费 (Home Inspection Fee)
说明： 买方聘请专业人士对房屋状况进行检查的费用。
举例： 通常为几百美元。
房屋保险 (Homeowner’s Insurance)
说明： 买方需要购买房屋保险，通常要求在交割前支付一年保费。
举例： 年保费可能为$1,000 – $3,000或更高，取决于房屋价值、地点和保险范围。
房产税分摊 (Property Tax Prorations)
说明： 买方需要支付房屋在产权交割日（Closing Date）之后产生的房产税。
举例： 如果交割日是7月1日，那么买方需要支付当年7月1日至12月31日的房产税。
契约记录费 (Recording Fees)
说明： 同卖方，买方也需要支付部分契约记录费。
举例： 几十到几百美元。
产权公司或律师费 (Escrow/Attorney Fees)
说明： 同卖方，买方也需要支付一部分产权公司或律师费。
举例： 几百到一千多美元。
HOA费用 (Homeowners Association Fees)
说明： 如果房屋属于有业主协会的社区，买方需要支付HOA的注册费、转让费以及预付几个月的HOA会费。
举例： 通常为几百到一千多美元。
预缴税 (Prepaid Taxes)
说明： 通常是指房产税。在过户时，买方可能需要预先支付一部分房产税，以便贷款机构能够定期从托管账户中支付。
举例： 具体金额取决于当地的税收周期和过户日期。
总结
美国房屋买卖涉及的费用种类繁多，且因地而异。在实际操作中，买卖双方通常会在购房合同中明确各项费用的承担方。在交易完成前，买卖双方都会收到一份详细的结算单 (Closing Disclosure)，列明所有应付和应收的款项。强烈建议买卖双方都聘请有经验的房地产经纪人和律师，以确保交易顺利进行并了解所有相关费用。
