加州的房产税是如何计算的？

加州的房产税是如何计算的？

加州的房产税计算方式比较独特，主要受到1978年通过的“13号提案”（Proposition 13）的影响。以下是其核心计算方法：

基本税率（Base Tax Rate）：
加州房产税的基本税率为房产评估价值的1%。这是根据13号提案规定的。
然而，实际税率通常会略高于1%，因为除了这1%之外，还会加上一些地方政府和学区通过投票批准的额外税费和债券（例如用于学校建设、基础设施等），这些费用因地区而异。因此，一个粗略的估算方法是，将房屋购买价格乘以1.25%来预估房产税，其中包含1%的基本税率和约0.25%的额外地方税。

评估价值（Assessed Value）：
在加州，房产的评估价值通常是以购买价格为基础确定的。当你购买房屋时，购买价格就成为该房产的初始评估价值（也称为“基准年价值”）。
如果房屋没有发生所有权变更或进行重大改造，那么其评估价值每年增长**不得超过2%**或通货膨胀率（以较低者为准）。这意味着，即使房产的市场价值大幅上涨，其用于征税的评估价值的增长也受到严格限制。
只有在房产出售或发生所有权变更，或者进行新的重大建设或改造时，房产才会重新进行评估，并以新的购买价格或改造后的价值作为新的基准年价值。这也是为什么有些长期持有房产的业主，即使房屋市场价值很高，他们的房产税账单却相对较低，而新购房者可能需要支付更高的房产税。

补充税单（Supplemental Tax Bill）：
当房产发生所有权变更（例如购买房屋）或进行重大改造时，县评估员会对房产进行重新评估。
如果新的评估价值高于原来的评估价值，你可能会收到一份“补充税单”（Supplemental Tax Bill）。这份税单是针对你购买房屋后到下一次常规房产税账单之间的差额征收的，它会根据新评估价值与原评估价值的差额以及你在该财政年度拥有房产的时间比例来计算。

总结计算公式：

房产税 = 评估价值 × （1%基本税率 + 地方额外税费）

举例说明：

假设你在加州购买了一套价值$500,000的房屋：

第一年： 你的评估价值为$500,000。
房产税大约是 $500,000 × 1.25% = $6,250。
第二年（没有发生所有权变更或重大改造）： 评估价值最多增长2%。
新的评估价值可能变为 $500,000 × (1 + 2%) = $510,000。
房产税大约是 $510,000 × 1.25% = $6,375。

需要注意的是，具体的税率和额外费用会因县、市和学区的不同而有所差异。你可以联系当地的县评估员办公室（County Assessor’s Office）来获取你所在区域的准确税率和评估信息。