加州房屋空置有风险：警惕非法入侵者和非法占用者
在加州，空置的房屋确实面临被他人占据的风险，这可能涉及“非法入侵”（Trespass）或“非法占用”（Squatter）两种情况。法律上，这两种情况的处理方式有所不同。
如果您的房屋被他人占据，首要任务是区分这些人是 Trespasser 还是 Squatter，然后根据正确的法律程序维护您的权益。
简单来说，如果占据者占用时间很短，并且您张贴了禁止入侵的标志，或者有强行进入的迹象（如破窗），则可能属于非法入侵，您可以直接报警处理。
但如果以上情况不存在，那么您可能遇到的是非法占用者（Squatter）或假租客，处理方式可能需要走驱逐租客的流程。
01 法律上，什么是 Trespass？什么是 Squatter？
非法入侵（Trespass）：通常指未经同意或无权利进入或停留在他人房产上。法律上，Trespass 的行为包括意图破坏、妨碍业务、被要求后拒不离开，甚至未经允许取走土地或地上物品等。构成 Trespass 的前提是行为人有意地、故意地实施了这些行为。
非法占用者（Squatter）：通常指未经允许占用房产并打算长期居住在那里的人。在法律上，如果 Squatter 满足特定的条件，例如连续且公开地占用房产至少五年，并支付了房产税，他们可能通过“逆权侵占”（adverse possession）获得房产的所有权。
02 在加州，占用时间长短是区分 Squatter 的唯一标准吗？
在加州，Squatter 的定义不仅取决于占用时间的长短，还要看其是否有居住意图。一般来说，如果一个人在未经房产所有者许可的情况下在一个地方居住，并表现出长期居住的意图（例如搭建临时住所、有居住用品等），且没有破坏财产的迹象，这个人可能被视为 Squatter。
而 Trespasser 通常是指那些在短时间内未经许可进入或停留在某地的人。如果一个人只是短暂进入或者在未设防的地方逗留，并没有表现出居住的意图，那么这可能只是非法入侵。
03 如果遇到 Squatter 该如何处理？可以报警吗？
通常，在加州，房产所有者必须向 Squatter 提供 3 天的书面通知，要求他们搬离。如果 Squatter 在接到通知后仍然不搬离，房产所有者可以提起驱逐租客诉讼，通过法院将对方驱逐。
在处理 Squatter 的情况下，当前的趋势是警察部门可能更倾向于要求房东通过法院起诉驱逐，而不是将 Squatter 视为非法入侵进行逮捕。
04 如果 Airbnb 的租客到期不走，我可以报警让他们走吗？
在加州，如果 Airbnb 的租客在租赁期满后拒绝离开，他们可能会被视为非法占用者（Squatter）。房东需要给予对方三天搬离通知，如果到期不走，则需要走驱逐租客的程序。但非法占用者的权利通常低于普通租客。
例如，对于普通租客，如果没有其他违约行为，房东需要提前 30 或 60 天通知才能要求其搬离，并且租客受到《租客保护法》（TPA）的保护，而 Squatter 则不一定享有这些权利。
05 我的租客以房子发霉为由拒绝支付房租，我可以进去检查吗？
如果租客报告房屋发霉或其他维修问题，作为房东，您有权进入房屋进行检查和必要的紧急维修。
加州法律规定，房东在给予合理通知（通常至少提前 24 小时）后，有权进入租赁单位进行维修和检查（当然，如无特殊情况，检查一年不建议超过两次）。
在进行检查之前，房东应书面通知租客，指明访问的日期、大概时间和目的。
06 我的租客说房子有霉菌，但拒绝我派人进去维修，我该怎么办？
作为房东，您可以采取以下步骤处理这种情况：
书面通知：首先，向租客发送书面通知，说明您已了解问题并希望进行维修，并在通知中强调这是为了保障他们的健康和安全，必须对所报告的问题进行检查和维修。
明确法律要求：在通知中明确指出，加州法律允许房东在提前通知后进入租赁单位进行维修和检查。告知租客您将遵守所有法定程序，包括提前通知的时间要求。
提议解决方案：提出几个维修的日期和时间选项，让租客选择最方便的时间。表达您愿意合作并尽量减少对他们日常生活的干扰。
记录沟通：确保所有与租客之间的沟通都有记录，无论是通过电子邮件、短信还是书面信件。这些记录在发生法律纠纷时可能非常重要。
寻求法律咨询：如果租客仍然拒绝，可能需要咨询律师，了解您的权利和下一步的法律行动。律师可以帮助您了解如何在不侵犯租客权利的情况下进行必要的维修。
申请法院命令：在极端情况下，如果租客持续拒绝并且影响到房屋的安全和卫生，您可能需要通过法律途径申请法院命令，允许您进入房屋进行维修。