什么是租金收益率（rental yield）？
租金收益率（Rental Yield）是衡量房地产投资回报率（ROI）的一个关键指标。它表示您每年从投资房产获得的租金收入与您购买房产所投入的总成本之间的比率。简而言之，它告诉您您的房产每年通过租金产生了多少收益。
租金收益率的计算公式
租金收益率有两种常见的计算方式：
毛租金收益率（Gross Rental Yield）
这是最简单的计算方式，只考虑总租金收入和房产购买价格，不考虑任何运营成本。
毛租金收益率=(房产购买价格年总租金收入)×100%
年总租金收入： 每月租金乘以12个月。
房产购买价格： 您为购买房产支付的金额，不包括其他杂费。
举例：
如果您的房子每月租金是 $3,000，那么年总租金收入是 $3,000 * 12 = $36,000。
如果您以 600,000购买了这套房子。∗毛租金收益率=(\frac{$36,000}{$600,000}$) ×100% = 6%
净租金收益率（Net Rental Yield）
这是更准确的计算方式，因为它考虑了房产的运营成本。
净租金收益率=(房产总成本年总租金收入−年运营费用)×100%
年总租金收入： 同上。
年运营费用： 包括房产税、房屋保险、物业管理费（如果聘请）、维修和维护费用、空置期损失（估算）、HOA费用（如果适用）、公用事业费（如果房东承担）等。
房产总成本： 不仅仅是购买价格，还包括购房时的所有相关费用，如过户费、律师费、评估费、必要的初期装修费等。
举例：
年总租金收入：$36,000
年运营费用：假设 $10,000 (包括税费、保险、维护等)
房产总成本：假设 $610,000 (购买价格 $600,000 + 额外成本 10,000)∗净租金收益率=(\frac{$36,000 – $10,000}{$610,000}$) ×100% = ($\frac{$26,000}{$610,000}$) ×100% ≈ 4.26%
为什么租金收益率很重要？
衡量投资回报： 租金收益率是评估投资房产是否值得的重要指标。它直接反映了您每年通过租金收入从房产中获得的收益与您的投入相比的比例。
比较不同房产： 通过计算不同房产的租金收益率，您可以更客观地比较它们的盈利潜力。
评估市场健康度： 租金收益率可以反映房租与房价之间的偏离度。如果房价过高而租金没有相应上涨，可能意味着市场存在泡沫或投资价值不高。
与其他投资对比： 您可以将房产的租金收益率与银行存款利率、债券收益率或其他投资的回报率进行比较，以判断投资房地产的相对吸引力。
一般标准和加州情况
国际上普遍认为，租金收益率在 5%以上 的城市，其房产通过出租通常有不错的投资价值。而租金收益率在 3%以下 的城市，可能意味着房价水平过高，不适合纯粹通过出租来达到回本或盈利的目的。
在加州，由于房价普遍较高，其平均租金收益率通常低于全美平均水平，并且也经常低于“国际标准”的3-5%范围。 例如，在旧金山、洛杉矶、圣何塞等主要城市，净租金收益率可能只有1%到3%左右。这意味着在加州投资房产，投资者往往更看重长期资本增值，而非高现金流。
然而，在加州的一些内陆地区，如内陆帝国（河滨县和圣贝纳迪诺县）和中央谷地（如萨克拉门托、弗雷斯诺），由于房价相对较低，租金收益率可能会更高，达到3%-5%甚至更高，从而提供更好的现金流。
重要提示：
租金收益率只是评估投资房产的众多指标之一，它不能完全代表投资的成功。
在考虑投资时，还应考虑房产的长期升值潜力、运营成本、管理复杂性、空置风险、以及当地的经济前景和政策法规（尤其是加州严格的房东-租客法律和租金管制）。
始终使用净租金收益率进行评估，因为它更准确地反映了实际盈利能力。
