加州的房产税是多少？

加州的房产税是多少？

加州的房产税计算方式和税率相对复杂，因为它受到著名的 “13号提案” (Proposition 13) 的影响，这使得加州的房产税与其他州有显著不同。

1. 基本税率：

上限为1%： 根据13号提案，加州房产税的基本税率被限制在房产估值（assessed value）的 1%。这个1%是州层面规定的，县（County）和市（City）还会在此基础上征收额外的费用。
实际税率： 加上各种地方性的特别征税（Special Assessments，例如用于学校、消防、图书馆、公园等公共服务的债券和税费），加州的房产税实际税率通常在 1.1%到1.5%左右，甚至在某些地区可能达到2%或更高。

2. 估值（Assessed Value）的确定：

购买价格为基准： 13号提案规定，房产的估值以其 最近一次购买时的价格（或称“基准价值”，Base Year Value） 为准。这意味着，只要你不卖出房子，或者不在现有地基上进行重大改建，房产的估值就不会根据市场价格的上涨而大幅增加。
每年最高2%的增长： 尽管市场价值可能大幅上涨，但房产的估值每年增长不能超过 2%，或者根据通货膨胀率调整，以两者中的较低者为准。
所有权变更或重大改建： 当房产发生 所有权变更（即房屋出售）时，新的估值将以当时的市场价格为准。同样，如果对房屋进行 重大改建或扩建，新增部分的估值也会根据改建后的价值重新评估。

3. 如何计算：

房产税 = 估值 × 实际税率
估值： 取决于你购买房产的价格，并每年以最高2%的幅度增长（除非发生所有权变更或重大改建）。
实际税率： 由基本税率1%加上当地的各种特别征税构成，这个比例在不同县市会有所差异。

例子：

假设你在加州购买了一套房子，购买价为 $800,000。

第一年：
估值 = $800,000
假设当地实际税率为1.2%
房产税 = $800,000 × 1.2% = $9,600
第二年（如果未发生所有权变更或重大改建）：
估值最多增长2% = $800,000 × (1 + 2%) = $816,000
房产税 = $816,000 × 1.2% = $9,792

重要特点：

“一次估价定终身”： 对于长期持有的房主来说，13号提案极大地限制了房产税的增长，使得房产税相对于市场价值来说可能变得非常低。这对于早年买房的房主非常有益。
新买家税负较高： 相反，对于新买家来说，由于房产会根据最新的市场价格重新评估，他们需要缴纳的房产税通常会比前任房主高很多。
分期缴纳： 加州的房产税通常分两次缴纳，分别在每年的11月1日（第一期）和次年的2月1日（第二期）到期。

查询具体税率：

如果你想知道特定地区的房产税率，最好的方式是：

查询当地县的税务评估办公室（County Assessor’s Office）的网站。 每个县都会有详细的税率信息和计算工具。
咨询当地的房地产经纪人。 他们通常会提供你所感兴趣地区的房产税估算。

总而言之，加州的房产税制度因13号提案而独具特色，其核心在于限制了房产估值的增长，从而控制了房产税的上涨幅度。